Standardowe podejście do wyceny rentowności nieruchomości prezentowane powszechnie w mediach elektronicznych, zawiera w sobie kilka słabych punktów, o których dzisiaj kilka słów. W zamian przybliżę inny punkt widzenia, który pomoże rozwiać wątpliwosci i stanowić podstawę dla długoterminowej wyceny inwestycji.

Pytania o właściwą wycenę rentowności inwestycji wydaje się tym bardziej aktualne, im bardziej zdajemy sobie sprawę z końca hossy na rynku nieruchomości, a obserwowana obecnie stabilizacja cen sprzyja spokojnemu przyjrzeniu się potencjalnym inwetycjom.

Spotkałem sie w ostatnim czasie z kilkoma publikacjami, eksponującymi powierzchowne, moim zdaniem, podejście do wyceny oparte na relacji wysokości rocznego dochodu z wynajmu do ceny zakupu, które przedstawię pokrótce poniżej.
Standardowe podejście mówi, że inwestycja w nieruchomość jest opłacalna, jeśli roczny dochód brutto stanowi min. 6-7% ceny zakupu nieruchomości. Jeśli powyższa wartość jest niższa to warto, wg tej tezy, rozważyć inne rodzaje inwestycji np. w 10-letnie obligacje Skarbu Państwa, które oprocentowane są powyżej 6% w skali roku.

To podejście pozornie wydaje się proste, logiczne i skuteczne. Wg mnie jednak, obarczone jest kilkoma niedoskonałościami, które moga zafałszować rzeczywisty obraz inwestycji.

Obligacje jako punkt odniesienia, bierze pod uwagę jedynie jeden aspekt inwestycji czyli pozbawiony ryzyka dochód stanowiący określony przez wystawcę procent od wartości obligacji kapitalizowany lub wypłacany w ściśle określonym czasie jej „życia”, np. co kwartał.
Jeśli odnieść to do nieruchomości, porównujemy to z opisanym na początku sposobem obliczania dochodu z najmu do kosztów zakupu. Jeśli zadamy sobie pytanie, dlaczego obligacje stanowią punkt odniesienia dla nieruchomości, odpowiedź może być tylko jedna: obligacje są inwestycją o zminimalizowanym ryzyku i jako takie moga stanowić rodzaj benchmarku. Na tym moim zdaniem, użyteczność obligacji w ocenie inwestycji się kończy, a zaczynać się powinna wnikliwsza ocena opłacalności inwestycji.

Wg mnie istnieje rynek, który wykazuje więcej cech wspólnych z nieruchomościami- jest to rynek akcji.

WZROST CEN NIERUCHOMOŚCI JAK WZROST CEN AKCJI.

Świadomie napisałem wzrost cen a nie wzrost wartości.
Te dwa pojęcia są bardzo często stosowane zamiennie, a oznaczają zupełnie co innego. Rynek wycenia przedmiot zakupu w ścisłej zależności z prawami popytu i podaży określając cenę zbycia i zakupu. Wartość natomiast powinna być rozumiana jako wartość wewnętrzna, która jest niezależna od emocjonalnej wyceny rynku.
Zarówno akcje jak i nieruchomości podlegają tym samym prawom wolego rynku, a ich cena bardzo często jest błędnie określana w zależnosci od panujących okresów hossy bądź bessy. Podobnie jak akcje, nieruchomości mają różny potencjał wzrostu (i spadku), w zależności od lokalizacji, stanu technicznego, rodzaju (nieruchomość komercyjna czy mieszkaniowa).

ZYSK Z NAJMU JAKO ODPOWIEDNIK DYWIDENDY DLA AKCJI.

Wydaje się, że bardziej odpowiednim odniesieniem dla rocznego zysku z najmu lokalu, niż oprocentowanie obligacji, jest dywidenda. Dywidenda to, cytując za Money.pl: „ (...) część wypracowanego przez spółkę zysku, która jest wypłacana posiadaczom akcji. Można (ją) wypłacić oczywiście tylko w roku, w którym spółka wypracowała zysk.”

Podobnie jak zysk z najmu, wysokość wypłacanej dywidendy różni się w kolejnych latach. Niektóre spółki nawet jesli wypracowały zysk, nie wypłacają go akcjonariuszom- decydują się na reinwestycję, potencjalnie zwiększając wartość oraz zysk przedsiębiorstwa w przyszłości.
Podobnie można to rozumieć w przypadku nieruchomości- zysk z najmu przekazany na remont lub doposażenie nieruchomości potencjalnie przełoży się na wzrost wartości i dochodu.

LEWAR KREDYTOWY.

Sposób wyceny przez pryzmat rentowności obligacji eliminuje całkowicie sensowność kredytowania zakupu nieruchomości- nikomu nie przyszłoby na myśl dokonać zakupu obligacji za pożyczone pieniądze. W końcu obligacje same są forma pożyczki, za którą otrzymujemy odsetki. W tym wypadku potencjalny zysk zostałby zniesiony przez koszt obsługi zadłużenia.
Nie muszę przy tym wspominać, że znakomita część nieruchomości nabywana jest ze znaczącym wsparciem kredytowym.

CZYNNIK CZASU DLA WŁAŚCIWEJ WYCENY.

Trudno mierzalnym dla określenia rentowności inwestycji jest czynnik czasu. Im dłuższy okres bierzemy pod uwagę, tym większy otrzymamy prawdopodobny zakres wyników.
Wydaje się jednak, że wektor jest zwrócony w jednym kierunku, jeśli weźmiemy pod uwage dane historyczne. Im dłuższy okres czasu, tym relacja pomiędzy kosztem zakupu a wyceną rynkową zwiększa się na naszą korzyść. Podobnie wygląda relacja zakupu do dochodów z najmu.
Dzieje się to pozornie tylko z powodu inflacji, jeśli bowiem uwzględnić ten czynnik, tendencję mamy wciąż tę samą. Wynika to z faktu, ze wzrost ceny rynkowej oraz ceny wynajmu nieruchomości są bezpośrednio związane ze wzrostem zamożności społeczeństwa, a wraz z tym ze wzrostem zdolności nabywczych i chęcią podejmowania ryzyka.

ODWROTNA KORELACJA CEN ZAKUPU I CEN NAJMU.

Spoglądając na kształtowanie się cen zakupu i cen najmu lokali, można znaleźć interesującą dla potencjalnego inwestora i jego oceny rentowności, zależność. W okresie gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, ceny najmu wykazują cechy stabilizacji a okresowo nawet spadku, natomiast w okresach korekt cen transakcyjnych, następuje wyraźny skok czynszów.

Zauważyć można nawet, że ceny najmu wzrastają zanim na rynku kupna nastąpi stabilizacja.
Przyczyny tego stanu rzeczy są oczywiste: mniej jest chętnych do wynajmu gdy panuje ogólna tendencja do kupna własnego M i odwrotnie, gdy dla większości potencjalnych kupujących jest już za drogo, lub gdy okołorynkowa atmosfera nie sprzyja podejmowaniu inwestycyjnego ryzyka, wtedy więcej jest chętnych na rynku najemców- czynsze więc rosną.

Podsumowując, rynki papierów wartościowych i nieruchomości, pomimo oczywistych różnic, mają kilka wspólnych cech, które pozwalają wymieniać wnioski i doświadczenia. Tych kilka punktów stycznych, wymienionych w niniejszym artykule, wydaje się bardziej użyteczne niż proste porównanie nieruchomości do rynku obligacji skarbowych i przybliżać może do pełniejszego zrozumienia specyfiki inwestycji.